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易德资本解读上海房市新政:堵住漏洞,调控热度 2021年或“量缩价增”

时间:2021-02-04 12:59:31来源:

近期上海房地产市场异常火热,易德资本投资总监蒋铮鹤认为,近期上海市一系列政策的完善程度,从全国范围内看都是属于需求端的最极致的政策。政策优先满足刚需家庭,堵住了假离婚漏洞,并且引导需求至新房市场,控制二手房的市场情绪,最后,通过按揭政策的调控使其成为控制市场热度的关键变量,2021年上海房地产市场大概率会“量缩价增”。

2021年1月21日晚间,上海市住建委、市房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号),提出构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,内容涵盖增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等多个方面,对上海楼市展开新一轮的调控。1月25日,继四天前上海楼市调控新政“沪十条”后,上海楼市调控政策继续“打补丁”,法拍房首次被纳入限购范围。

易德资本归纳总结,主要有如下五点:

1、优先满足无房家庭的需求

2、离异后房产数追索3年

3、增加免征增值税年限

4、增加商品住房的用地供给

5、控制按揭投放速度和总量

回顾2020年上海房地产市场,2020年初疫情发生后,市场曾预测当年上海市场会继续呈现持续走低态势,然而从疫情恢复后四月份土地市场的重启,到下半年房地产市场热度骤升,直至年底二手房大涨、新房认筹率甚至出现大于3的情况,这种情况确实出乎市场预料。

根据克而瑞最新统计数据,新房市场成交面积约917.5万方,成交均价约5.6万元,二手房成交套数为30.11万套,成交均价约4.06万元。与2019年数据比较,无论新房、二手房,成交面积都增加超20%,成交均价也有一定程度的增长,分别增长约2.56%、5.07%。另外,新房库存去化周期约6.4个月,二手房库存去化周期不足2个月,说明市场供不应求的状况已经到了非常严重的程度。根据对部分购房者的访问,购房者普遍表示“新房一房难求,二手房房东跳涨”。年末上海约有24个盘集中开盘,每一个盘的认筹率都突破100%,部分楼盘甚至突破500%,大量购房者抢购少数房源的现象屡见不鲜。二手房房东的跳价、惜售情况也非常突出,有的学区房单价近20万,直逼豪宅汤臣一品。从成交均价统计与购房者的实际感受,结合成交量价、库存情况、认筹情况和房东表现,2020年上海房地产市场完全可以用“异常火热”来形容。

易德资本总结市场火热的原因,大约有四点原因:

1、全球货币大放水,虽然中国央行的尺度比其他主要经济体克制很多,但不能阻挡大量货币流入中国市场,高净值人群的抗通胀诉求喷薄,次新房、学区房成为优质标的;

2、上海民办学校摇号政策,导致部分家长对公办学区房的需求大增;

3、从房地产行业周期角度分析,近三年被压抑的市场需求在2020年初爆发,叠加落户政策的宽松,导致市场火热;

4、近几年上海城区的旧改拆迁项目较多,补偿金额巨大,因此导致购房需求增加。

对于2021年的上海房地产市场,易德资本认为大概率会“量缩价增”,主要基于三点:

1、二手房库存太少,新房短期内供应量不够,持币待购购房者数量未明显减少,因此供求关系无本质改变;

2、上海与深圳的市场情况相似,结合深圳715新政后市场走势,在短暂的热度降低后,市场依旧回归火热;

3、真正釜底抽薪的政策是金融管控手段,会影响到进入房地产市场的资金量,从而影响今年房地产市场的成交量。(来源:360慧聪网)

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