保利地产做为TOP5中,负债比率最少“三条红线”均未遇到的

二零一六年8月16日，有些人问唐代：“老唐的资产配置里为什么没有出現地产股?

老唐回应说：“我觉得搞不懂房地产企业的自由现金流，房地产企业的方式是：现钱租地建房子卖出换现钱拿卖回的现钱再搭上一些贷款去买更贵的地盖房子卖出换现钱拿卖回的现钱再搭上一些贷款去买更贵的地……循环往复，最后交给公司股东的，到底会是一大堆现钱，還是一大堆荒山?”一直沒有想搞清楚，十年后，二十年后，房地产开发商的终极形态是什么样子呢?

老唐不明白的事儿，我一样不明白，针对房地产业的终极形态我不会开展讨论，因为没法估计公司的自由现金流，就没法采用自由现金流对房地产业开展公司估值公司估值，因而，我采用最为立即、最为简单直接的现钱分紅公司估值法，就是以二级市场投资人能从公司取得的真金白银来估计他的投资价值，自然，从基础理论上把，这类是十分有误的，可是，我觉得，针对房地产企业而言，现钱分紅是二级市场投资人可以得到的可预测性盈利，也就是大家从公司股份上真实得到的自由现金流。

以保利地产为例子，已创立29年，A股发售满14年，假定将来保利地产还能再次运营十年(20212030)，接着，保利地产立即破产倒闭(使用价值归零，股票价格归零)，那项目投资保利股票可以得到是多少长期投资呢?

假定状况一：从今年起，每一年分紅额维持不会改变，分紅已不资金投入，十年共得到现金8.两元，资金投入16元，得到现金8.两元，该笔做生意肯定是亏本毫无疑问。

假定状况二：从今年起，每一年分紅额维持不会改变，且分紅再资金投入，投资人所获盈利以下：

因为保利地产在第十一保利地产破产倒闭，投资人接到第十年的分紅为1.3元，剩下股份归零，在这类状况下，简直亏钱连根毛也不剩啊!

假定状况三：从今年期，现钱分紅年化增长5%，分紅已不资金投入，投资人所获盈利如下图

十年累计得到现钱收益10.3元，在这类状况下，依然是一个亏本交易。

殊不知，假如分紅提高与分紅再资金投入融合起來，奇妙的事儿发生了，大家将见到一个让人难以置信的状况。

假定状况四：假如每一年现钱分紅提高5%，且分紅再资金投入，投资人第十年所获盈利以下：

资金投入16元，得到56元，十年年化收益13.4%，这一回报率早已有充足的诱惑力了。

在这类状况下，假如现钱分红率再高一些，投资人能得到的回报率多少钱呢?

假如现钱分紅额可以年增10%，且分紅再资金投入的状况下，即便十年后保利地产接着破产倒闭，股票价格归零，投资人将221元的盈利，年化收益30%;

假如现钱分紅额年增15%，且分紅再资金投入，那麼投资人将得到1124元的盈利，年收益率53%。听起来是否很瘋狂?

怎么会出現这般瘋狂的回报率呢?大家拆卸计算方法：

最终一年现钱分紅额为=C10*1.05+C10/16*(C2+C3+C4+C5+C6+C7+C8+C9+C10)*1.05。从这一计算方法，能够发觉，现钱提升的关键所在股票数的逐渐提升，造成了现钱分紅的提升，现钱分紅的提升又造成了股票数的提升，二者曾显现出一个平方米指数级的提高。

从这一企业中，我们可以下结论：

1.公司股份投资人，彻底可以不依靠大牛市转现，也可以得到出色收益;

2.假如公司真正赢利提高，股票价格即便维持不会改变，投资人也可以得到无法想象的高收益，假如股票价格可以下挫，那麼收益会高到让人目瞪口呆;

3.股票价格增涨，会造成投资人收减少，由于资产是趋利的，因此 公司真正赢利维持提高的状况下，空想碰到股票价格不断下挫的妙事，基本上是不太可能的，别的资产一定会“逼你”在股票价格上挣钱，进而减少了投资人的回报率。

从这一角度观察，股票价格仅仅一个无关紧要的身影，投资人要科学研究和关心的，是公司赢利的品质和提高。要是有赢利的提高，当然会出现股票价格的增涨，运营是因，股票价格是果，盯紧股票价格是舍本逐末。

过去的5年，保利地产现钱从3.两元升至8.两元，年化增长18%，若保利地产依然维持当今的分红率(约32%上下)不会改变，那麼将来十年内，保利地产的现钱分紅具有一定的提高概率吗?

5%提高概率：若纯利润年化收益率增5%，十年后，保利地产纯利润提高60%。保利地产十年后纯利润提高60%的概率多不多?

10%提高概率：若纯利润年化收益率增10%，保利地产十年后纯利润提高1.6倍，这一概率多不多?

15%提高概率：纯利润年化收益率增15%，则十年后纯利润提高3倍。这一概率呢?

今年保利地产在全国各地房地产企业销售总额的市场占有率是2.9%，假定将来十年，房地产业总产量维持1515万亿的菜盘总产量不会改变，5%、10%、15%的年增长率，各自规定保利地产市市场占有率各自提高至4.6%、5.8%、11.6%。保利地产做为TOP5中，负债比率最少、“三条红线”均未遇到的唯一房地产公司，将来的市场份额一定会提高，可是实际会提高到哪一档，就无法预料了。

之上构思，请棋友不吝赐教